Partiamo dall’inizio: frazionare casa significa dividere un appartamento in due o più unità immobiliari. Il frazionamento di un’unità immobiliare risulta molto conveniente; innanzitutto perché comporta un aumento del valore del bene, venendosi a creare unità abitative più piccole e quindi maggiormente richieste sul mercato. In più, potrebbe diventare un’ottima fonte di guadagno quando si ha molto spazio in casa, mettendo in affitto l’unità abitativa derivante dal frazionamento.

Cosa bisogna fare e a chi rivolgersi quando si vuole frazionare un immobile?

Molti credono che frazionare la propria casa in catasto sia sufficiente, ma in realtà non è così. Frazionare un immobile in catasto non permette di ricevere anche la conformità urbanistica, la quale è necessaria per chi vuole vendere o comprare un immobile.

La conformità urbanistica ed edilizia è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo (la licenza edilizia, la concessione edilizia o il permesso di costruire, Dia, SCIA, CILA, ecc.) con cui il comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni, ampliamenti di un immobile.

Quindi, la sola presentazione della variazione catastale è irregolare, per questo è necessario procedere con una pratica urbanistica per sanare eventuali abusi edilizi e/o eventuale frazionamento realizzato nell’unità immobiliare.

Quali sono, allora, i titoli edilizi necessari per frazionare casa?

Iniziamo con l’introdurre due acronimi: C.I.L.A. e S.C.I.A.

Essi stanno ad indicare rispettivamente Comunicazione Inizio Lavori Asseverata e Segnalazione Certificata Inizio attività. Sono titoli edilizi a tutti gli effetti che hanno sostituito in parte le vecchie autorizzazioni o concessioni edilizie, ma hanno delle limitazioni che però il nuovo quadro normativo ha di molto allargato.

C.I.L.A. Cos’è?

Il titolo necessario per frazionare un appartamento o casa singola è la C.I.L.A.

Tale pratica può essere presentata anche dal geometra e non vengono pagati oneri concessori al Comune di Roma. La C.I.L.A. può essere presentata anche a sanatoria (quando i lavori sono stati già eseguiti) pagando un’ammenda pari a €. 1.000,00 oltre ai diritti di segreteria.

Dall’ultimo aggiornamento del quadro normativo la C.I.L.A. è contemplata per tutti quegli interventi di edilizia “leggera”: il riordino degli spazi interni con spostamento di tramezzi e dei divisori non portanti, l’apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi, la realizzazione di piscina esterna, installazione e posa in opera di canna fumaria etc…

S.C.I.A. Cos’è?

Nel caso di interventi su elementi strutturali, quali muri portanti o solai, o di cambio nella destinazione d’uso è necessaria una S.C.I.A. e occorre il progetto strutturale redatto da un Ingegnere o Architetto e depositato al Genio Civile.

La S.C.I.A. si divide in:

S.C.I.A. 1

S.C.I.A. 2.

S.C.I.A. 1

Tale pratica viene presentata sia per lavori da effettuare che per lavori già realizzati a sanatoria per interventi strutturali all’interno dell’unità immobiliare. Per esempio se deve essere realizzato un muro portante interno di vano porta (lavoro ancora da effettuare), previa presentazione al genio civile della pratica da parte di un ingegnere o architetto. Mentre, se l’intervento è stato già realizzato il tecnico (geometra) deve presentare anche una perizia giurata sulla staticità del fabbricato.

La S.C.I.A. deve essere presentata, ad esempio, anche per apertura di botola per accesso tra due piani, previa realizzazione di scala; o ancora per regolarizzazione dei prospetti relativi alle difformità degli infissi (zone finestrate irregolari o traslate), qualora il fabbricato non ricada in zona vincolata dalla Regione Lazio o vi sia un vincolo paesistico.

S.C.I.A. 2

Viene utilizzata in alternativa al permesso per costruire nel caso di:

demolizione e ricostruzione di un fabbricato;

eventuale ampliamento, se il PRG lo consente;

regolarizzazione degli infissi irregolari su prospetti, qualora il fabbricato ricada in zona vincolata dalla regione Lazio- vincolo paesistico;

cambi di destinazione dove il PRG lo consenta.

Quindi, C.I.L.A. e S.C.I.A. sono due pratiche differenti da consegnare in Comune e che richiedono diversi carichi di lavoro per il progettista.

Quali sono le fasi per il frazionamento di un immobile?

La prima cosa da fare è di rivolgersi ad un tecnico, meglio se di zona.

Il professionista dovrà effettuare un rilievo di dettaglio dell’immobile e raccogliere tutti gli atti abilitativi utilizzati in passato per la costruzione o trasformazione dell’immobile (abitabilità/agibilità, permesso di costruire, S.C.I.A., C.I.L.A. etc.). Per farlo si procede con una richiesta di visura delle pratiche.

Da questi documenti si potrà poi ricavare lo stato legittimo (ultima planimetria comunicata) e dopo che il tecnico avrà restituito su carta il rilievo, verificherà la regolarità urbanistica dell’unità immobiliare (assenza di abusi).

Una volta accertati requisiti per poter frazionare, si procede con la redazione della C.I.L.A. e nel momento in cui questa viene protocollata, l’attività edilizia può iniziare.

A questo punto è possibile dare inizio al cantiere dove il tecnico incaricato della Direzione lavori controllerà il rispetto del progetto e infine chiuderà lavori.

Quindi, se vuoi vendere o mettere in affitto il tuo immobile è necessario che quest’ultimo sia conforme alla norma urbanistica e che venga sanato ogni tipo di intervento, come ristrutturazioni, frazionamenti, ampliamenti.

Affidandoti a un’agenzia immobiliare, sarà quest’ultima a verificare che l’immobile sia conforme.

Noi di GR Immobiliare 21, ad esempio, valutiamo attentamente gli immobili da vendere dei nostri clienti, raccogliendo tutti i documenti necessari per certificare che tutto sia a norma e garantire la commerciabilità del bene immobile.

Il nostro team è composto da professionisti e tecnici pronti ad aiutare, quando richiesto, i nostri clienti in caso di difformità dell’immobile.

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